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Créer une SCI

La Société Civile Immobilière : gérer, protéger et transmettre votre patrimoine immobilier.

Créer ma SCIQuel statut pour moi ?
990 € HT(Hors frais d'annonce légale et frais de dépôt)

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La structure du patrimoine immobilier familial

La SCI est une société civile à objet exclusivement immobilier : elle détient et gère des biens (résidence principale, locatif, local professionnel), mais ne peut exercer d'activité commerciale. Elle réunit au minimum deux associés, qui détiennent des parts sociales représentatives du patrimoine.

C'est une forme couramment utilisée pour acquérir à plusieurs, éviter les blocages de l'indivision, organiser la transmission par donations progressives de parts, et isoler un bien immobilier d'une activité professionnelle.

Par défaut transparente fiscalement (IR), la SCI peut opter pour l'IS de manière irrévocable. L'arbitrage entre IR et IS doit être validé avec votre expert-comptable au regard de vos objectifs.

Associés
2 minimum - famille ou investisseurs
Objet
Exclusivement immobilier (civil)
Fiscalité
IR par défaut - option IS irrévocable
Transmission
Donation progressive de parts
STRUCTURE SCIAssocié 150 % partsAssocié 230 % partsEnfants20 % - donationSCIsociété civile immobilièrePatrimoine immobilierrésidence - locatif - local progestion, protection, transmission

Les associés détiennent des parts. La SCI détient le patrimoine immobilier. Les donations de parts (plutôt que des biens) facilitent la transmission.

Comparatif

SCI à l'IR vs SCI à l'IS vs achat en nom propre

CritèreSCI à l'IRSCI à l'ISNom propre
Imposition des revenus★★★★★
Transparence - TMI + 17,2 % PS		★★★★★
IS 15 % / 25 %		★★★★★
Revenus fonciers - TMI + 17,2 % PS
Amortissement du bien★★★★★
Non déductible		★★★★★
Amortissement déductible		★★★★★
Non déductible (sauf LMNP au réel)
Plus-value à la revente★★★★★
Abattement 22 ans IR / 30 ans PS		★★★★★
Plus-value pro sur valeur nette		★★★★★
Régime identique SCI IR (22/30 ans)
Location meublée★★★★★
Bascule automatique à l'IS		★★★★★
Compatible		★★★★★
Compatible - LMNP / LMP direct
Complexité comptable★★★★★
Allégée		★★★★★
Comptabilité complète obligatoire		★★★★★
Très simple - déclaration foncière
Transmission★★★★★
Donation progressive de parts, décote possible		★★★★★
Donation des parts, moins optimisée		★★★★★
Donation du bien - droits plus lourds
Achat à plusieurs★★★★★
Gestion souple, pas d'indivision		★★★★★
Idem		★★★★★
Indivision - blocages fréquents
Idéale pour...Location nue, transmission familiale, horizon long termeLocation meublée, revenus locatifs réinvestis, gestion activeProjet solo, bien unique, détention simple à court/moyen terme
Découvrir la SCI à l'IS →

Pertinence

Dans quel cas choisir la SCI ?

Idéal

Ce statut est pour vous si…

  • Vous achetez à plusieurs et voulez encadrer la gestion sur la durée
  • Vous préparez la transmission d'un patrimoine familial
  • Vous souhaitez isoler un bien immobilier d'une activité professionnelle
  • Vous voulez éviter l'indivision et ses blocages en cas de désaccord ou de décès
Créer ma SCI
Préférez autre chose

La SCI ne convient pas si…

  • Votre projet comporte une activité commerciale (achat-revente, location meublée classique)
  • Vous êtes seul : la SCI exige au minimum deux associés
  • Vous cherchez un véhicule purement opérationnel (préférez une SAS ou SARL)
Voir cette structure →

Comment ça se passe chez Lexa ?

Un accompagnement de A à Z, par un interlocuteur dédié

  1. 1

    Premier échange

    Premier échange offert pour comprendre votre projet, vos contraintes et vos objectifs. Sans engagement.

  2. 2

    Orientation

    Nous ne sommes pas là pour juger votre projet. Nous vous accompagnons et vous orientons en vous donnant toute l'information nécessaire pour décider sereinement.

  3. 3

    Création

    Création des actes, statuts et documents.

    Ce que font les plateformes
  4. 4

    Formalités

    Annonce légale, dépôt au guichet INPI et suivi jusqu'à la réception de votre Kbis à jour.

    Ce que font les plateformes
  5. 5

    Suivi durable

    Votre interlocuteur reste votre allié pour toutes vos futures opérations. Un partenaire dans la durée.

⚠ Plateformes en ligne

Les plateformes automatisées ne gèrent que les étapes 3 et 4 (création type + formalités). Chez Lexa, vous êtes accompagné des étapes 1 à 5, par le même interlocuteur, puis Lex'academy prend le relais à vie.

Pour aller plus loin

Livret complet : créer et gérer votre SCI

Guide détaillé rédigé par notre équipe, PDF gratuit

Bientôt disponible

Questions fréquentes

Vos questions, nos réponses

Une SCI engage des décisions structurantes pour des décennies (transmission, fiscalité IR/IS, clauses de gérance). Les plateformes proposent des statuts génériques sans regard humain sur ces points. Chez Lexa, un formaliste dédié vérifie la cohérence de chaque clause avec votre projet patrimonial. Le tarif est annoncé d'emblée et la prestation inclut l'accompagnement jusqu'à l'obtention du Kbis. Une mise en forme soignée évite des reformalisations coûteuses lors d'une donation ou d'une cession future.
Une fois le dossier complet et l'annonce légale publiée, l'immatriculation est traitée par le greffe en 5 à 10 jours ouvrés en moyenne pour une SCI. Le délai peut être un peu plus long que pour une SAS, certains greffes étant plus exigeants sur la rédaction de l'objet civil. Lexa pilote la chronologie et tient le client informé jusqu'à la réception du Kbis original.
L'IR est le régime par défaut, transparent : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). L'IS permet l'amortissement du bien mais déclenche la plus-value professionnelle à la revente, et l'option est irrévocable. L'arbitrage dépend de la durée de détention envisagée, de la nature de la location (nue ou meublée) et de votre tranche marginale. Cet arbitrage doit être validé avec votre expert-comptable.
Le capital minimum légal est de 1 €, mais il est courant de fixer un capital cohérent avec la valeur du bien apporté ou acquis (souvent entre 1 000 € et 10 000 €). Le capital peut être numéraire (apport d'argent) ou en nature (apport d'un bien immobilier, soumis à droits d'enregistrement). Le capital structure les droits de chaque associé et la transmission ultérieure des parts.
Une SCI à l'IR ne peut pas exercer de location meublée à titre habituel : cela bascule automatiquement la SCI à l'IS de plein droit, avec des conséquences fiscales lourdes (plus-value pro sur valeur nette comptable). Pour de la location meublée, il est courant d'envisager une SARL de famille ou un statut LMNP en direct. Pour un cas concret, l'avocat partenaire ou l'expert-comptable établit la structuration adaptée.
La donation progressive de parts permet de transmettre par tranches en utilisant l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Une décote pour illiquidité est parfois admise sur les parts de SCI. La structuration précise (démembrement, gérance du parent donateur, clauses statutaires) doit être étudiée au cas par cas par votre notaire ou votre avocat fiscaliste partenaire.
L'entretien de cadrage, la mise en forme des statuts adaptés au projet patrimonial, la rédaction du procès-verbal de constitution, le dépôt des fonds, l'annonce légale, le dépôt complet au guichet INPI et le suivi jusqu'à réception du Kbis. Le tarif est annoncé d'emblée et inclut la liasse fiscale et l'inscription RCS.
Oui. Un formaliste dédié est votre interlocuteur du premier échange jusqu'à l'obtention du Kbis, et reste disponible pour les évolutions futures (donations de parts, changement de gérance, augmentation de capital). Cette continuité est précieuse pour une SCI, structure conçue pour durer plusieurs décennies dans une logique patrimoniale.

Inclus dans votre création

  • 990 € HT tout compris

    Aucune option, aucun frais caché. Tarif annoncé d'avance.

  • Garantie zéro rejet INPI

    Refusé ? Nous reprenons le dossier sans frais.

  • Lex'academy à vie

    Communauté d'entrepreneurs, webinaires, évènements, équipe disponible. Inclus à vie.

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